Neconformitatile constate in rapoartele de evaluare

Neconformitati si deficiente intalnite in cursul inspectiilor:

Registrul de evidenta a lucrarilor fie nu exista, fie contine informatii sumare, fara precizari legate de data intrarii comenzii, obiectul evaluarii si localizarea acestuia, scopul evaluarii, nr. contractului , data raportului, etc;
Contractele de prestare a serviciilor de evaluare nu contin informatii referitoare la termenii de referinta ai evaluarii;
Dosarele de lucru nu contin toate documentele si analizele relevante pentru concluzia finala, conform prevederilor SEV 102;
Termenii de referinta ai evaluarii sunt, de cele mai multe ori, tratati incomplet si sumar;
Se elaboreaza rapoarte de evaluare pentru proprietati complexe pe baza unor modele de raport uniform;
Rationamentul privind abordarile aplicate nu este explicat in mod adecvat; in rapoarte sunt aplicate metode de evaluare a terenului neconforme cu standardele (metoda comparatiei prin bonitare, metoda bazata pe Indreptarul tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei);

Descriere incompleta, vaga sau inadecvata a obiectului evaluarii; date insuficiente pentru a permite identificare si localizarea proprietatilor;
Drepturile de proprietate supuse evaluarii nu sunt analizate;
In multe cazuri, analiza datelor este superficiala – aspecte importante precum analiza zonei, analiza pietei, analiza celei mai bune utilizari fie nu sunt tratate deloc in cuprinsul rapoartelor, fie sunt abordate la nivel teoretic, fara a furniza suficiente informatii suport, necesare in procesul de evaluare;
Analiza pietei contine, de multe ori, insiruiri de citate extrase din diferite articole, studii sau site-uri de specialitate, fara relevanta pentru tipul de proprietate;
Sursele informatiilor de piata folosite in abordarile, metodele sau tehnicile aplicate nu sunt consemnate sau sunt mentionate generic, la nivel de categorie (de ex., site-uri imobiliare; baza de date a evaluatorului; publicatii de specialitate);
Nu se consemneaza modul de identificare si verificare a comparabilelor; prezentarea lor se rezuma de multe ori doar la atasarea unor oferte extrase de pe internet, fara precizarea site-ului de unde provin, a datei ofertei sau a ID-ului anuntului;

Erori in identificarea terenului in exces si a terenului in surplus; terenul in exces nu este evaluat separat si nu se face analiza CMBU pentru acesta;
Costuri brute nefundamentate, fara precizarea modului in care acestea au fost estimate si a surselor de informatii;
Mod inadecvat de estimare a deprecierilor; confuzii intre conceptul de depreciere in acceptiunea evaluarii si cel de depreciere contabila (amortizare); deprecierile nu sunt justificate, fiind aplicate arbitrar;
Utilizarea unor rate de capitalizare a caror sursa nu este precizata, fara fundamentare adecvata sau calcularea unor rate lipsite de relevanta pentru piata imobiliara (metoda construirii in trepte, pornind de la rata dobanzii BNR);
Calcularea ratelor de capitalizare pornind de la oferte care nu au fost analizate si ajustate pentru a le transforma in „preturi probabile” de tranzactionare;

In cazul evaluarilor de afaceri, analiza diagnostic este foarte sumara si irelevanta; lipsa analizei financiare; fundamentare insuficienta a elementelor ce compun prognoza fluxului de numerar;
Lipsa coerentei intre diagnostic, elementele concrete de previziune a fluxurilor de numerar, tipul ratei de actualizare;
Ratele de actualizare sunt necorelate cu tipul de venit;
Modul de alocare a valorii pe componentele imobiliare teren si cladire nu este explicat si, de multe ori, in cazul evaluarii pentru raportare financiara, valoarea rezultata prin comparatii sau venit este alocata integral asupra cladirii, fara a se face alocarea pentru contributia amplasamentului la valoare; Alteori se reconciliaza costul de inlocuire net al constructiei, determinat din abordarea prin cost (valoarea dreptului deplin de proprietate pentru constructiei) cu valoarea rezultata din abordarea prin piata sau prin venit, care contine atat valoarea dreptului deplin de proprietate pentru amplasament cat si valoarea dreptului deplin de proprietate pentru constructie;
Capitolul referitor la analiza rezultatelor evaluarii nu este dezvoltat pe baza celor trei criterii de selectare a valorii.

In cazul evaluarilor efectuate conform Legii 151/2014 au fost constatate urmatoarele aspecte:
Drepturile de proprietate pentru elementele patrimoniale nu sunt analizate;
Tipul capitalului evaluat nu este stabilit iar ipotezele de lucru sunt neclare;
Exista rapoarte de evaluare pentru intreprinderi (afaceri ) in care nu se face analiza diagnostic sau, in cazul in care aceasta a fost realizata pe directiile dezvoltate in raport, este foarte sumara, nereprezentativa si nu sustine proiectia fluxurilor de numerar;
Nu exista coerenta intre datele de intrare si analiza datelor;
Metodologia de lucru si rationamentul pe baza caruia s-au aplicat metodele dezvoltate in raport nu sunt argumentate;
––Veniturile si cheltuielile nu sunt fundamentate. Nu exista o fundamentare a variatiei necesarului de fond de rulment;
Lipsa fundamentarii costului capitalului folosit in actualizarea fluxurilor de numerar;
Nu exista corelatii intre elementele de prezentare si proiectia fluxurilor viitoare;
Corectarile in ”activul net” nu sunt argumentate.