Evaluari dificile: Evaluarea proprietatilor rezidentiale complexe

Biblioteca ANEVAR

Appraising the Tough Ones: Creative Ways to Value Complex Residential Properties – Frank E. Harrison, MAI, SRA

 

Evaluari dificile: Evaluarea proprietatilor rezidentiale complexe

Prima parte a cartii Appraising the Tough Ones: Creative Ways to Value Complex Residential Propertiesidentifica factorii care determina ca o proprietate rezidentiala sa fie complexa^* (dificil de evaluat) si introduce o viziune noua asupra problemelor legate de complexitatea acestora si de cea mai buna utilizare a lor.

Partea a II-a prezinta noua tehnici specifice care pot fi utilizate pentru a solutiona probleme cum ar fi: lipsa vanzarilor comparabile, analiza datelor in abordarea prin cost, posibilitatea schimbarii reglementarilor urbanistice si de zonare, existenta unor utilizari alternative si nevoia de a lua in considerare piete si tipuri ale valorii diferite de cele definite in standardele de evaluare.

In partea a III-a sunt aplicate, separat si in combinatie, tehnici de evaluare pentru diverse tipuri de proprietati imobiliare: ferme, case cu vecinatati cu utilizare interimara, case cu utilizari neconforme, proprietati care fac obiectul unor exproprieri si al unor servituti, precum si conace.

Partea a IV-a este dedicata activitatilor de evaluare a unor proprietati considerate complexe din cauza existentei unor circumstante speciale sau neobisnuite. Primele trei capitole din aceasta sectiune se concentreaza pe caracterul complex al dreptului de proprietate, pe tehnicile de evaluare a ansamblurilor de proprietati imobiliare, a unui drept viager asupra unei proprietati si a diverselor drepturi partiale asupra unei proprietati rezidentiale. Urmatoarele trei capitole prezinta estimarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de piata pentru proprietati cu stigmat si evaluarea cladirilor istorice. Ultima sectiune furnizeaza informatii despre aplicarea unei metodologii originale (creative) de evaluare si conformarea valorii estimate cu cerintele USPAP.

* Proprietate imobiliara complexa – grup de cladiri, instalatii sau constructii speciale (de obicei, imprejmuite cu un gard sau cu un perete) situate in apropiere una de cealalta si interconectate, construite pentru a indeplini o functie comuna, cum ar fi un complex de locuinte, un complex medical, un complex militar sau industrial

 

 

CUPRINS

CUPRINS

PARTEA I – INTRODUCERE

Capitolul 1 Evaluarea proprietatii rezidentiale complexe

Capitolul 2 Pregatirea evaluarii proprietatii rezidentiale complexe

Capitolul 3 Importanta altor specialisti

Capitolul 4 Factorii celei mai bune utilizari in evaluarea proprietatilor

rezidentiale complexe

PARTEA a II-a – TEHNICI DE SOLUTIONARE A PROBLEMELOR EVALUARII

PROPRIETATILOR REZIDENTIALE COMPLEXE

Capitolul 5 Marirea intervalului de timp

Capitolul 6 Marirea ariei geografice

Capitolul 7 Considerarea utilizarilor alternative

Capitolul 8 Discount sau prima de pe o alta piata

Aplicatia 8.1 Proximitatea influentei unor factori de mediu

Aplicatia 8.2 Case tip

Capitolul 9 Luarea in considerare a costului si profitului

Aplicatia 9.1 Cazul proprietatilor rezidentiale complexe – Costul remedierii

Aplicatia 9.2 Cazul proprietatilor rezidentiale complexe – Costul schimbarii

Capitolul 10 Componentizarea

Aplicatia 10. 1 Casa cu arhitectura sau design unice

Capitolul 11 Actualizarea unei valori viitoare

Aplicatia 11.1 Actualizarea

Capitolul 12 Analizarea principiului contributiei

Aplicatia 12.1 Casa cu caracteristici unice sau atipice

Aplicatia 12.2 Casa cu o utilizare nepermisa

Capitolul 13 Tipuri ale valorii si piete anume definite

Aplicatia 13.1 Evaluarea in piete anume definite

PARTEA a III-a COMBINAREA TEHNICILOR DE EVALUARE A PROPRIETATILOR

Capitolul 14 Complexitatea in evaluarea proprietatilor rurale

Aplicatia 14.1 Evaluarea micilor ferme agricole sau crescatorii de

vite

Aplicatia 14.2 Evaluarea unei proprietati rurale cu productie

agricola

Aplicatia 14.3 Evaluarea unei ferme de crestere a cailor

Capitolul 15 Evaluarea in contextul vecinatatilor in tranzitie

Aplicatia 15.1 Case cu vecinatati in tranzitie

Capitolul 16 Evaluarea proprietatii cu utilizare neconforma

Capitolul 17 Cazul evaluarilor inainte si dupa producerea unui eveniment

Aplicatia 17.1 Evaluarea unei proprietati pentru expropriere

Aplicatia 17.2 Evaluarea unei servituti de conservare a unui teren

Capitolul 18 Evaluarea unui conac

Aplicatia 18.1 Evaluarea unui conac

PARTEA a IV-a – Complexitatea in situatii speciale si neobisnuite

Capitolul 19 Drepturi de proprietate specializate

Aplicatia 19.1 Evaluarea unei proprietati dintr-un complex

Capitolul 20 Drepturi de proprietate limitate

Aplicatia 20.1 Evaluarea unui drept de proprietate viager

Capitolul 21 Drepturi de proprietate partiale

Aplicatia 21.1 Evaluarea unui drept partial de proprietate asupra

unei case

Aplicatia 21.2 Evaluarea unei servituti temporare de construire

Capitolul 22 Estimarea unui tip al valorii diferit de valoarea de piata

Capitolul 23 Proprietati cu stigmat

Aplicatia 23.1 Evaluarea unei case cu stigmat

Capitolul 24 Evaluarea caselor istorice

Aplicatia 24.1 Evaluarea unei case cu semnificatie istorica

PARTEA a V-a – EVALUAREA PROPRIETATILOR REZIDENTIALE COMPLEXE SI

STANDARDELE UNIFORME DE PRACTICA PROFESIONALA IN

EVALUARE

Capitolul 25 Evaluarile proprietatilor complexe si standardele uniforme