GN7 – 5.0 Instrucţiuni de aplicare

GN7 – 5.0 Instrucţiuni de aplicare
5.1 În discuţia cu un client sau cu un potenţial client, asupra unor elemente care ţin de evaluarea proprietăţii, când este percepută existenţa unor condiţii de mediu evidente sau uşor detectabile, care pot avea o influenţă negativă asupra valorilor proprietăţii, evaluatorul va trebui să prezinte clientului nivelul său de cunoştinţe, experienţă şi competenţă pentru a trata situaţia.
5.1.1 Dacă factorii de mediu sunt cunoscuţi sau se bănuieşte prezenţa lor, la data când evaluatorul şi potenţialul client discută despre contractul preconizat, evaluatorul trebuie să se convingă de faptul că acel client înţelege gradul de competenţă şi obligaţiile evaluatorului şi că angajarea evaluării nu va compromite aceste obligaţii.
5.1.2 Dacă factorii de mediu sunt descoperiţi după începerea misiunii de evaluare, evaluatorul trebuie să facă menţiunile adecvate către client privind cunoştinţele, experienţa şi competenţa sa, menţiuni relevate în acest Standard, iar apoi trebuie să se conformeze tuturor cerinţelor privind prezentarea informaţiilor din toate celelalte IVS-uri.
5.2 Recunoscând faptul că multe situaţii, ce depind de mediu, reclamă probleme de ordin fizic, juridic, ştiinţific şi tehnic, evaluatorul va parcurge etapele necesare pentru a-şi încheia misiunea în mod competent, dacă aceasta este acceptabilă pentru client şi pentru evaluator. Aceste etape pot presupune un studiu personal aprofundat, asocierea cu un alt evaluator care are cunoştinţele, experienţa şi competenţa necesare sau obţinerea de consultanţă de specialitate din partea celor ce posedă cunoştinţele, experienţa şi competenţa necesare.
5.3 Necesitatea menţionării existenţei oricărei substanţe periculoase sau toxice, care poate avea un efect negativ asupra valorii unei proprietăţi, face parte din cerinţele generale de raportare conţinute în IVS-urile 1, 2 şi 3. O altă cerinţă este ca evaluatorul să arate cum au fost trataţi aceşti factori în misiunea lui. Dacă misiunea (contractul) se referă la evaluarea proprietăţii ca şi cum n-ar exista un astfel de factor de mediu, este necesară transparenţa totală asupra ipotezelor limitative, iar raportarea trebuie să fie în concordanţă cu expunerea criteriilor de mai sus. (A se vedea paragrafele 5.1 şi 5.2.) Cerinţele pentru rapoartele de evaluare sunt menţionate în Codul Deontologic şi în
IVS 3, Raportarea evaluării.
GN 7, Consideraţii privind substanţele periculoase 252 şi toxice în evaluare Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta 5.4 Când o proprietate suportă o depreciere, evaluatorul va estima valoarea proprietăţii ca şi când deprecierea ar fi fost remediată. Când este posibil, evaluatorul ar trebui să identifice costul remedierii; dacă acest lucru nu este posibil, evaluatorul ar trebui să arate faptul că proprietatea este depreciată.
5.5 Dacă o proprietate este evaluată ca nefiind afectată de substanţe periculoase, iar aceste substanţe există sigur sau sunt suspectate că există, raportul de evaluare va include o menţiune privind limitele sferei de evaluare, o expunere a scopului evaluării şi a concluziilor bine argumentate, plus o restricţie pentru utilizarea rezultatului evaluării, fără ca aceasta să fie însoţită de evidenţierea menţiunii de mai sus şi de justificarea acesteia.
5.6 În raportul de evaluare vor fi menţionate numele expertului şi tipul de asistenţă profesională acordată, care a contribuit cu informaţii specifice privind efectele factorilor de mediu asupra proprietăţii evaluate.
5.7 Când nu sunt identificaţi factori de mediu cu efect negativ asupra valorii proprietăţii, evaluatorul va trebui, ca element al practicii standard, să includă în raportul de evaluare o condiţie limitativă sau o altă precizare prin care se afirmă că evaluarea a fost efectuată în ipoteza că, la data evaluării, nu se cunoaşte existenţa unor astfel de factori, dar dacă totuşi aceşti factori există, ei ar putea avea un efect în diminuarea valorii.

5.8 La nivel mondial există o preocupare crescândă referitoare la efectele substanţelor periculoase sau toxice asupra formelor de viaţă şi asupra proprietăţii. Recent au fost identificate numeroase riscuri potenţiale, iar altele se vor adăuga probabil de-a lungul timpului, pe măsură ce apar descoperiri noi şi, în consecinţă, vor fi impuse norme de control de către guverne sau acestea vor fi cerute de piaţă.
5.9 Unele substanţe periculoase sau toxice pot avea efecte importante asupra valorilor proprietăţii. Totuşi, deoarece evaluatorii operează în mod normal cu valorile de piaţă, reacţia pieţei la aceste substanţe constituie subiectul evaluărilor conform valorii de piaţă. În timp, s-a stabilit că substanţele considerate a nu avea efecte dăunătoare asupra valorii proprietăţii, se poate dovedi că totuşi au un astfel de efect. În schimb, materialele considerate a avea un efect substanţial s-a dovedit că au un efect mic sau nici unul asupra valorii proprietăţii sau că au un efect numai în anumite condiţii de piaţă.
5.10 Abordarea problemelor de ordin fizic, juridic, ştiinţific sau tehnic, ce se referă la substanţe toxice sau periculoase, nu reprezintă una din sarcinile evaluatorului. Totuşi, rolul evaluatorului în înţelegerea acestor factori va fi facilitat dacă:

5.10.1 situaţiile care presupun existenţa de substanţe ce influenţează mediul sunt depistate şi abordate în concordanţă cu acest Standard, fie că sunt întâlnite înainte de preluarea misiunii, fie ulterior începerii acesteia;

5.10.2 informaţiile adecvate vor fi obţinute cu ajutorul consilierii profesionale şi asistenţei acordate de alte persoane atunci când sunt necesare abilităţi speciale, calificare şi experienţă, acest tip de asistenţă trebuind să fie menţionat şi explicat în raportul de evaluare;
5.10.3 se va trata în mod adecvat influenţa substanţelor periculoase sau toxice în procesul de evaluare sau, dacă se vor exclude astfel de consideraţii, vor fi menţionate ipotezele făcute, scopul analizei şi efectul probabil al ipotezelor făcute asupra valorii definite;

5.10.4 se vor face eforturi rezonabile pentru ca rapoartele şi estimările de valoare, pe care aceste rapoarte le conţin, să nu fie neclare şi pentru ca ele să fie utilizate numai pentru scopul pentru care au fost elaborate.

5.11 Evaluatorii trebuie să aplice corect acele metode şi tehnici unanim recunoscute, care sunt necesare în concordanţă cu acest Standard. Când evaluează o proprietate expusă unor substanţe periculoase sau toxice, care influenţează negativ valoarea proprietăţii, evaluatorul ar trebui să aplice acele procese necesare pentru reflectarea adecvată a oricăror pierderi de valoare, având grijă să nu supraestimeze sau să subestimeze efectele asupra valorii. Într-o misiune în care se solicită valoarea de piaţă, este o responsabilitate a evaluatorului să reflecte efectul pieţei într-o situaţie sau circumstanţă particulară.

5.12 Evaluatorii sunt avertizaţi de faptul că pot apărea controverse importante de ordin juridic, ştiinţific sau tehnic între experţii pe a căror consiliere se va baza evaluatorul. Diferendele specifice se pot referi la aplicarea metodelor prin care se determină mărimea procedurilor de eliminare, mentenanţă sau monitorizare a poluări, care pot fi asociate cu substanţele periculoase sau toxice şi la costurile aferente decontaminării/eliminării, mentenanţei sau monitorizării.

5.12.1 Contractele pot solicita evaluarea proprietăţii afectate în ipoteza  că orice efect asupra valorii, dat de substanţele periculoase sau toxice,este exclus din valoarea raportată. Astfel de angajamente sunt acceptabile, având în vedere faptul că valoarea finală este clară, clientul este informat şi acceptă ipoteza limitativă, iar raportul de evaluare stabileşte clar limitele şi motivele existenţei acestora.
5.12.2 Din cauza problemelor de ordin tehnic, frecvent implicate în problematica privind mediul, este uzuală procedura prin care evaluatorul solicită consultanţă de specialitate, în mod direct sau prin clientul său, şi prin care el se bazează pe opinia acelor persoane calificate pentru a evalua problemele legate de substanţele periculoase sau toxice. Evaluatorii trebuie să menţioneze calitatea şi natura unor astfel de opinii pe care ei se bazează.
5.13 Evaluatorii şi utilizatorii serviciilor de evaluare trebuie să conştientizeze faptul că efectul unor substanţe periculoase sau toxice poate fi foarte diferit, în
funcţie de diferenţele între proprietăţi, amplasări ale acestora şi pieţe. Efectele negative pot fi inexistente sau pot fi mai mari decât costurile de tratare şi de remediere. Această situaţie poate apare, de exemplu, când cea mai bună utilizare a proprietăţii afectate este modificată de starea în care se află şi în cazul în care vandabilitatea şi alte avantaje ale proprietăţii sunt alterate. În orice caz, rolul evaluatorului este să facă cercetări şi să reflecte efectele factorilor de mediu asupra unei proprietăţi anume, pe piaţa acesteia.
5.14 Într-o misiune tipică de evaluare, evaluatorului îi pot lipsi abilităţile de a face cercetări de ordin juridic, ştiinţific sau tehnic, care ţin de substanţele periculoase sau toxice sau de alţi factori de mediu, ce pot avea efect negativ asupra valorii. Este important ca, pentru a da credibilitate şi utilitate valorii raportate, dacă astfel de situaţii există, acestea să fie luate în considerare şi raportate.
5.14.1 Când evaluatorul ştie că substanţele periculoase sau toxice sunt implicate în proprietatea inclusă în misiunea sa de evaluare, va trebui să urmeze toate cerinţele acestui Standard. În mod normal, clientul sau alte persoane implicate vor apela la consultanţa experţilor tehnici de specialitate, pe a căror opinie se bazează evaluatorul.
5.14.2 Când evaluatorul are motive să bănuiască existenţa unei substanţe periculoase sau toxice, el îşi va informa imediat clientul  asupra problemei şi îi va cere să parcurgă etapele necesare rezolvării situaţiei. Abordând această situaţie pe bază privată confidenţială, evaluatorul evită situaţiile în care divulgarea acestei informaţii poate afecta
proprietatea.
5.15 Standardele ce impun responsabilitatea evaluatorului de a observa, localiza şi identifica substanţele periculoase sau toxice, pot să fie diferite în timp şi de la o jurisdicţie la alta. În general, stabilirea naturii, extinderii şi efectele fizice ale condiţiilor de mediu nu face parte din atribuţiile evaluatorilor.

5.16 În abordarea substanţelor periculoase sau toxice, evaluatorul trebuie să facă cercetări în privinţa problemelor conexe într-un mod confidenţial, astfel încât să nu lase loc speculaţiilor în privinţa proprietăţii.
5.17 Nu este ceva neobişnuit ca persoanele nefamiliarizate cu problematica substanţelor periculoase sau toxice să presupună că, dacă există un efect fizic al acestor substanţe, există şi o reacţie economică nefavorabilă. Experienţa de piaţă arată că, în mod frecvent, pot exista diferenţe notabile între percepţiile publicului şi efectele pe piaţă datorate prezenţei acestor substanţe. Rolul evaluatorului este să evite asemenea ipoteze potenţial eronate şi să ia în considerare toţi factorii importanţi, să elaboreze cercetări de piaţă competente şi, în rapoartele de evaluare, să reflecte atitudinile relevante ale pieţei faţă de situaţia prezentată.
6.0 Data intrării în vigoare
6.1 Acest Standard Internaţional de Practică în Evaluare a intrat în vigoare la 31
ianuarie 2005.

GN7 – 5.0 Instrucţiuni de aplicare